רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות בחיים, וישנם מספר מרכיבים שיש לקחת בחשבון בעת תהליך הרכישה, כולל התשלומים הנלווים לרכישת הנכס. אחד מהם הוא מס רכישה. שיעור המס משתנה בהתאם למחיר הדירה, מצב הרוכש (רכישת דירה ראשונה או דירה נוספת), ותנאים נוספים. חשוב להבין את סוגי המס השונים כדי לוודא שהרכישה מתבצעת עם תכנון מס חכם. תכנון מס חכם יוכל לחסוך לכם סכומים משמעותיים.
מס רכישה דירה ראשונה
כאשר מדובר בדירה ראשונה של רוכש או זוג תושבי ישראל, ישנם פטורים והקלות במס. תכלית ההטבות היא להקל על זוגות צעירים ורוכשים חסרי דירה, ולסייע להם לרכוש דירה. להלן טבלה המלמדת כמה אחוז מס רכישה תידרשו לשלם.
מדרגות מס רכישה דירה יחידה נכון לשנת 2024
שיעור המס | חלק השווי |
0% | על החלק השווה עד ל- 1,978,745 ₪ |
3.5% | בין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ |
5% | בין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ |
8% | בין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪ |
10% | מעל 20,183,565 ₪ |
מדרגות המס לדירה שנייה ומעלה:
על חלק שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח – 10%
לעניין מס רכישה לדירה יחידה לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (01.05.2016), ניתן להחשיב דירה כ "דירה יחידה" גם אם הרוכש מחזיק בחלק מדירה שקיבל בירושה, כל עוד חלקו בדירה אינו עולה על מחצית. כמו כן אם הרוכש מחזיק בחלק בדירה שאינו עולה על שליש עדיין יהיה זכאי לפטור ממס רכישה.
פטור ממס רכישה: מכירת דירה קיימת
רוכשים שכבר יש בבעלותם דירה יכולים להיות זכאים לפטור ממס רכישה בתנאי שהם מתכוונים למכור את דירתם הקודמת בתוך פרק זמן מסוים:
רוכש דירה יד שנייה שיש בבעלותו דירה קיימת, יוכל למכור את דירתו הקיימת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, ובכך יהיה זכאי לפטור ממס רכישה על הדירה החדשה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן, הרוכש יוכל למכור את דירתו הקיימת תוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה בדירה החדשה מהקבלן, ובכך גם יהיה זכאי לפטור ממס רכישה על הדירה החדשה.
תנאי זה מאפשר לרוכשים ליהנות מסטטוס של "דירה יחידה" עבור חישוב המס, גם אם באופן זמני יש בבעלותם שתי דירות.
פטור והקלות במס רכישה לנכה
תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה הקלות משמעותיות במס רכישה לנכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה, אך חשוב להבין את התנאים והגבולות שהחוק קובע בנושא זה.
פטור ממס רכישה על דירה יחידה: נכה הרוכש דירה יחידה פטור מתשלום מס רכישה על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח. על חלק השווי שבין 1,978,745 ש"ח ועד 2.5 מיליון ₪, ישלם הנכה שיעור מופחת של 0.5% בלבד.
רכישת דירה מעל 2.5 מיליון ש"ח או שאינה דירה יחידה: במקרה ששווי הדירה עולה על 2.5 מיליון ש"ח, יחול שיעור מס של 0.5% מהשקל הראשון, גם אם מדובר בדירה יחידה.
תנאים נוספים לקבלת הפטור
שימוש למגורים: הפטור וההקלות ניתנים רק אם הדירה נרכשה לשימוש אישי, והנכה מתגורר בה בפועל.
מגבלת ניצול הפטור: ניתן לממש את ההטבה פעמיים בלבד לאורך כל החיים.
חשיבות ייעוץ משפטי
נושא הקלות מס רכישה לנכים הוא מורכב ודורש הקפדה על תנאי התקנות. פנייה לעורך דין רכישת דירה המתמחה במיסוי מקרקעין תבטיח ניצול מקסימלי של הזכויות ומניעת טעויות.
הקלות מס רכישה לנכים הן הטבה משמעותית שיכולה להפחית את עלויות הרכישה, אך הן מותנות בעמידה מדויקת בתנאים המוגדרים בחוק.
לקבלת ייעוץ מקצועי מותאם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מומלץ בתחום זה.
רכישת דירה מקבלן ומס רכישה
מס רכישה ברכישת דירה מקבלן דומה למס ברכישת דירה יד שנייה, אולם קיימת אפשרות לדחות את תשלום המס כדלהלן.
דחיית תשלום מס רכישה: סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לדחות את מועד תשלום מס הרכישה במקרים מסוימים, בהתאם לתנאים הבאים:
אם הקונה שילם פחות מ-40% ממחיר הדירה, מועד תשלום המס יכול להידחות עד שיתקיימו אחד מהתנאים המוגדרים בחוק. להלן ציטוט מלשון החוק:
בהסכם למכור זכות במקרקעין ישולם המס במועד שנקבע לפי סעיף 91 או בהתקיים אחת מאלה, לפי המאוחר:
(1) החזקת המקרקעין היא בידי הקונה או נתונה לפקודתו;
(2) הקונה שילם או זיכה על חשבון המחיר את המתחייב למכור, בדרך של פקדון או בכל דרך אחרת, בסכום העולה על 50% מהמחיר לעניין מס רכישה ו-40% מהמחיר לעניין מס שבח, או העמיד לפקודתו את הסכום האמור;
(3) המתחייב נתן יפוי כוח בלתי חוזר לקונה או לאדם אחר לרשום זכות במקרקעין על שם הקונה או לפקודתו.
פטורים והקלות במס רכישה דירה יחידה: ההקלות במס רכישה, כגון פטור מס רכישה דירה ראשונה או שיעור מס מופחת עבור מס רכישה דירה יחידה, חלות גם על דירות חדשות מקבלן, בהתאם לתנאי הזכאות הקבועים בחוק.
על מנת לחשב כמה מס רכישה תצטרכו לשלם בעסקה שלכם, מצורף קישור לאתר של רשות המיסים שבו תוכלו לבדוק כמה מס רכישה תצטרכו לשלם - מחשבון מס רכישה של רשות המיסים. הכלי פשוט לשימוש ומספק מידע מדויק בהתאם להנחיות המעודכנות ביותר. במידה ויש לכם שאלות בנוגע לסימולטור, אתם מוזמנים ליצור קשר עם המשרד.
לסיכום
מס רכישה הוא חלק משמעותי בתהליך רכישת דירה, והוא כולל חישובים מדויקים והקלות שונות, אילו פטורים קיימים, ואילו הקלות קיימות עבור רוכשי דירה ראשונה או יחידה. כדאי להיעזר במומחים בתחום כדי לוודא שיתבצע חישוב נכון של המס ולקבל ייעוץ נכון בעניין פטורים או תכנונים נוספים.
עו"ד אוריאל זילבר, המתמחה במיסוי מקרקעין ובתחום הנדל"ן, מספק ליווי מקצועי, אמין וזמין, תוך הקפדה על מיצוי הזכויות של הלקוח והתאמת פתרונות אישיים לכל עסקה.
להתייעצות ללא עלות מומלץ ליצור קשר טלפוני בכפתור בראש העמוד או להשאיר פרטים כאן - צור קשר